SOHO租金水平浅谈

        

        上一篇粗略看了SOHO的资产设计质量，这次从财务数据的角度入手，研究一下即使黑石此时购入，资产是否有增值空间。根据SOHO 2019财年的年报，加上自己的计算，平均租金的预算如下：

项目	GFA（平方米）	每年租金	出租率	租金/每平方米月
北京
前門大街項目	34,907	111,310	95%	280
望京SOHO	149,172	382,125	86%	248
光華路SOHO II	94,279	265,035	87%	269
銀河╱朝陽門SOHO	45,375	100,769	94%	197
麗澤SOHO	137,470	N/A	9%（预租）	N/A
上海
SOHO復興廣場	88,234	233,053	95%	232
外灘SOHO	72,826	176,111	78%	258
SOHO天山廣場	97,751	207,998	97%	183
古北SOHO	112,176	92,297	67%	136

                                           资料来源：SOHO 2019年年报

       按照CBRE 2020年Q1调查，北京的甲级写字楼平均租金达到每平方米每月492元，SOHO对比北京甲级写字楼有50%的折价。上海市场的平均租金则达到310元，SOHO成熟资产的租金也是有30%的折价。若算上天山广场和古北SOHO的资产，折价更是达到40%。

       虽然说SOHO的资产不全部在核心CBD区，而且一般来说大租户可以享受低租金的优惠，但这个折价幅度是过大了。未来一年上海和北京地区的租金均呈下滑趋势。北京和上海的写字楼供应量十分大，预计空置率也会上升。潜在买家至少需要熬过2年以上，消化高供应量和经济下滑周期，才能迎来租金和物业估值的上涨。

物业收入：

        SOHO中国的主要经营收入除了收租外，物业管理服务也是重要的收入来源。我估计潜在的买家应该不会去收购这一业务。凌空SOHO出售时，基汇资本获得物业所有权并自住进行租赁。项目的物业管理仍然由SOHO中国负责。

         在爆出黑石有意收购前，潘石屹注册好几家经营管理类公司。在这里大胆推测，在公司私有化后，潘石屹会将SOHO中国物业管理业务注入到新经营管理公司里，独立出来自己营运。和凌空SOHO的模式相同。  

         这次浅谈了收入部分，下次将会看看SOHO的费用以及债务。

20200517 @HK