香港这几周楼市兴旺，看楼人数直线上升。我也不例外，和朋友一起朋友周围走动，了解各楼盘市况。 疫情下，楼价有些许回调。中介一直在耳边忽悠，“此时不上车，更待何时？！难得各大业主肯减价卖楼。”眼见各大媒体报道新闻时都以个位数的成交案例来代表市场风向，一怒之下，开始爬虫抓取各大重点楼盘来分析一下，以免被买在了楼市的世纪大顶。
当然，家里电脑的数据处理量还是有限，所以这次重点抓取了港岛比较有名的楼盘进行分析，数据宽度是从1996年到2020年，大概25年的时间。 下图为标杆屋苑太古城楼价和成交量与GDP之间的相关系数（季度数据）
在众多的前瞻性指标中，这里抓取了GDP季度变化的指标作为参照物。香港房地产交易占社会总体GDP的5%。房价与GDP的相关性为0.77，达到了较高的正向相关。根据香港政府对2020年GDP的预测（-7.8%），楼价有较大的下滑空间。
2020本来就是一个长经济扩张期的尾声。Cov-19病毒作为一个导火索，提前引发经济衰退。当前的社会需求以及经济前景预测急剧下降。当前市场分歧的点在于衰退的幅度有多大，财政和货币政策刺激需要多久的时间才能把经济拉回正轨。 我们没有水晶球，做不到准确的预测，但我们可以通过研究过去波动区间，来给现今市场状况。下图是观察香港25年楼市来的标志事件：
标志性事件
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波动幅度
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恢复至前高位所需时间
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1997年金融危机
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-51%
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168个月
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2000年互联网泡沫破裂
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-64%
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72个月
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2008-2009年美国次贷危机
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-30%
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20个月
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2015年中国股票泡沫破裂
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-20%
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19个月
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2018年末闪跌
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-10%
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7个月
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每次大型金融危机下，跌幅的范围在30%到50%。中型的股票市场波动，波动范围在20%到30%。如今，大型屋苑普遍的价格波动在5%的范围，实际上只是小幅度的微调，算不是捡便宜货。 如果是买入自住，不在意楼价波动的话，此时是买卖双方价差能拉得比较近的一段时间。但如果没有买楼的急切性，可以等待楼价进一步回调再入手。
从投资的角度，楼价的上限在哪里？ 待下一篇研究目前香港的供给状况。
注：本篇章还会随着数据采集样本的扩大而不断更新。
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