闲来无事，抽空看了一下SOHO的资产。以自己浅薄的商业营运经验，简评SOHO的两个标杆物业。
1. 望京 Soho
目前最实用的写字楼平面还是接近正方形的平面。Zaha负责的项目出名的却是曲线。望京Soho的建筑体量是楼层越高，平面面积越小。在核心筒面积不变的情况下，高楼层的实用率不忍直视。加上建筑平面也是一个大椭圆形状，而一般工作桌和椅子的布置程直线队形排列。所以租户的空间内，会多出许多不规则的走道面积，无法好好利用。望京SOHO分隔了小铺后，进深超过12米，且宽度较窄，租户内增加了不少走道面积，使用效率进一步下滑。
另外整个设计对大租户不够友好。第一，三个不等距的核心筒布置明显是建筑设计与设计院协调工作没做好。 下图最左边的核心筒离建筑最左端的距离过远，所以设计院在核心筒外要增加两个疏散楼梯，合并写字楼单元后，租户的流线不顺畅。
第二，外幕墙离核心筒过远，结构设计难度增大。合并单元后，租户空间内有不少结构柱，直接影响了空间质量。 现今的甲级写字楼大多使用核心筒加钢结构巨柱的设计，从而来减少租户空间内的柱子。 只能说，Zaha的建筑设计，在表皮效果与住户的使用体验的平衡中，更倾向前者。 （租金实际是看后者….）
Figure 1望京SOHO办公平面图
2. 丽泽Soho
Figure 2丽泽SOHO
丽泽soho已经比前几代有了进步。下图的这个分租客人，无端端多了3，4米长的走道，才到达自己公司的前台区域。而且这个走道也不宽，导致客户门面较窄，附加价值不高。客户会要求减少降低有效租金。当然，从电梯出来之后，映入眼帘的是一个震撼的超高中庭空间，总比面对的一堵墙好。
Figure 3典型分租户平面
Figure 4丽泽SOHO室内效果图
比较好奇是当初物业的配套规划是怎么设计的。单纯从网上的资料看，给租户活动的公共空间，如户外绿化平台和演讲厅是没有的。从功能角度，设计并没有创新。LEED Gold，5G等是目前甲级写字楼的标配。我能看到的卖点是双层幕墙所带来的充足光照（但其中一面被电梯厅给占用了…），以及双地铁带来的交通便利性。
中小客户为了这个建筑外形来给出溢价吗？难，但不是没可能。 看能否吸引到高端公司作为主力租户，从而提高整个项目的商业定位吧。
Figure 5区位图
Figure 6c超高中空
Figure 7丽泽SOHO 剖面图
Figure 8 鱼鳞状幕墙设计 （维修费用要哭….）
图片及部分资料出处：
No comments:
Post a Comment