最近尝试在香港看有没有合适的楼可以入手，结果发现价格仍旧坚挺，最多的降幅只有10%。买个楼不容易…..
我作为一个潜在买家的角度，楼价与收入的比例都已经达到17.4（不吃不喝17.4年才能买），若在目前人均收入很有可能走下坡路的前提底下，楼价还能继续上涨多少？QE能进一步推高楼价？于是市场上潜在买家看空的居多， 若无大的降幅，不轻易出手。
但从业主的角度来看，若自己目前没有财政压力，为什么要急着降价大甩卖？疫情是不是一个短期的冲击，如SARS一般，过后经济会V型反弹？还是说这是一个中度衰退（1-2年）？业主倾向于继续观望。
其实SOHO中国这交易也是类似的状况。目前僵持的原因估计是潘石屹与黑石对SOHO物业组合估值的不同。一个不想便宜卖，一个不确定自己付出的价值，是否匹配预估投资收益。最有可能发生的情况是双方等疫情对整体经济运行的冲击确定后，对估值基础有一个共识（包括批融资的银行）。 黑石应该也有尝试压价，为自己创造一定的缓冲空间，就像他压低荷兰NIBC银行的收购价一样。
回归SOHO公司本身，承接上一篇留下的课题，我们就看看潘石屹的公司是否能够等得起。
1. 损益表
*2019年几乎没有怎么出售物业，收入主要反映物业经营收入。但是NOI（净营运现金流）比投资物业估值只有可怜的2.19%......
*毛利率随着转型成为收租物业逐步上升，但是总部的行政和其他费用却也成呈上升。
*税率的下降是因为出售物业的数量在减少。作为经营公司的税率实际上只有25%。单独出售项目的土地增值税实在是太夸张了。
*目前利息支出呈上升的趋势。随着投资物业的施工推进，支出在不断上涨。估计丽泽SOHO竣工以及宽松政策加持下，利息支出会开始下降。
*目前决定整个资产组合回报率的核心问题是企业的负债率。目前SOHO的负债率是47%， 而港企各收租股在20-30%的水平。2019年财务费用占到了营收的26%。基本上SOHO就是在为支付银行利息而打工。能拿去还本金的钱就剩那么1，2个亿。从一个可持续经营发展的角度，SOHO卖出一两个物业来降低负债率会更加理想。
**从2014年开始，转型包租公生意后，流动资产的净值开始下滑，并出现负值。2020年内，SOHO中国需要进行融资来应付短期债务。
**之后还本金负担接近每年20亿。公司实际上处于不断地借新债来还旧债的循环中。本人不太喜欢这种状况，
SOHO在投资物业竣工并产生现金流之后，以相对高的物业估值和低利率获取银行的长期贷款。因此，账上长期贷款逐渐增加。短期借款下降。2020年融资活动重要现金来源应该是丽泽SOHO。2019年底正式开业。等达到一定入驻率，就可以抵押给银行，从而缓解短期流动性问题。
虽然之前分析SOHO的资产质量是可以的，但从账面上看，SOHO中国公司财务表现不佳。无论是收入，经营费用和债务层面状况都差强人意。黑石有较大的空间去压缩成本和融资费用。
从完成交易的角度去看，黑石以接近0.77PB的价格购买。因为资产的收益率不算高，净营运现金流大部分都拿去了偿还现有债务，潜在买家的融资有不少的困难。所以这笔交易只能是谨慎祈祷会进行下去吧，看谁更加急。
在下一篇更新中，我也会根据市场公开的资料，尝试探讨一下估值的区间。
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